Bali'de Kira Piyasasının Genel Görünümü
Son iki yılda turizmin pandemi öncesi seviyeleri aşması ve dijital göçebelerin adaya akın etmesi, Bali’de konut kiralarını hızlı biçimde yukarı taşıdı. Emlak danışmanlığı Exotiq Property’nin 2025 mali raporuna göre uzun dönem konut kiraları bugün 600 $ ila 1.400 $ bandından başlıyor; orta-üst segmentte ise 1.900 $ üzeri talepler sıradan hâle geldi. Uluslararası yaşam portalı International Living de “Bali’de rahat bir çift yaşamı için aylık 500-1.100 $ kira bütçesi şart” açıklamasıyla bu artışı doğruluyor.
Güncel Kira Fiyatları – IDR, USD ve TL Karşılaştırmalı
Denpasar (şehir merkezi):
-
1+1 daire:
14.100.000 IDR ≈ 900 USD ≈ 35.250 TL -
3+1 daire:
48.000.000 IDR ≈ 3.050 USD ≈ 119.125 TL
Denpasar (şehir dışı):
-
1+1 daire:
9.400.000 IDR ≈ 600 USD ≈ 23.500 TL
Seminyak – Canggu:
-
Lüks villa (havuzlu):
35.000.000 – 60.000.000 IDR ≈ 2.200 – 3.800 USD ≈ 86.500 – 149.500 TL
Ubud (daha sakin ve iç bölgeler):
-
Aynı tip villa:
20.000.000 – 30.000.000 IDR ≈ 1.275 – 1.900 USD ≈ 49.500 – 74.750 TL
Semtlere Göre Fiyat Dağılımı
Haziran 2025 Numbeo verileri, Denpasar merkezinde 1+1 dairenin ortalama 14,1 milyon rupiah (yaklaşık 900 $), aynı büyüklükte dairenin merkeze uzak bölgelerde 9,4 milyon rupiah (600 $) seviyesinde olduğunu ortaya koyuyor. Üç odalı dairelerde ise şehir merkezinde 48 milyon rupiaha (3.050 $) ulaşan rakamlar öne çıkıyor. Turistik Seminyak ile sörfçülerin gözdesi Canggu’da lüks loft veya havuzlu villaların aylığı 35-60 milyon rupiah (2.200-3.800 $) aralığına tırmandı. Aynı özellikteki konutlar Ubud’un iç kesimlerinde 20-30 milyon rupiah aralığında bulunabiliyor.
Artışın Nedenleri
-
Turizm Patlaması: 2024 sonu itibarıyla adaya gelen yabancı ziyaretçi sayısı yüzde 46 arttı. Bu yoğunluk, kısa dönem Airbnb ve aylık kiralamalara rekor talep yarattı.
-
Yabancı Yatırım: “İkinci beyin göçü” diye adlandırılan uzaktan çalışan yabancı profesyoneller yüksek bütçeli villalara yönelerek fiyat basıncını artırdı.
-
Arz Kısıtı: Kıyı şeridinde imar kısıtlamaları devam ederken yeni villa ruhsatları sınırlı sayıda veriliyor. Bu durum, mevcut stokun değerini daha da yükseltiyor.
Uzman Yorumları
Bali Home Immo direktörü Made Sukarta:
“Berawa ve Canggu bölgesinde üç yatak odalı villalara olan talep, mevcut arzın neredeyse iki katı. Yıl boyu doluluk oranları %90’ın altına inmiyor.”
2020 pandemi sürecinde Bali'de kiralar dibe vurmuştu. Aynı Canggu’daki villalar o dönem 15 milyon IDR’ye (yaklaşık 36000 TL) kiralanabilirken, 2022 sonrası Second Home Visa düzenlemesiyle kira fiyatları 2 yılda %40’tan fazla arttı.
Kiracılar Ne Diyor?
İngiliz Harriet Sharpley-Fanner ve eşi Harry Todman, Eylül 2024’te taşındıkları Bali’de 290 dolara (yaklaşık 11.500 TL) kiraladıkları evi bugün 400 pounda (yaklaşık 21.000 TL) yeniden kiralamak zorunda kaldıklarını belirtiyor: “Bali, Londra’dan hâlâ ucuz ama artış hızı inanılmaz.”
Oyuncu Burcu Özberk: "Bali'de kiralar, milleti kazıklamak isteyen Türkler yüzünden 2 katı oldu. Biri de akrabam." dedi.
Bali Hala Ucuz Mu?
Bali, hâlen Batılı kentlere göre makul görünse de Seminyak, Canggu ve Uluwatu gibi “sıcak” bölgelerde kiralar artık Jakarta ve Bangkok’u geride bırakıyor. Uzmanlar, konut arayacak yeni göçmenlere Ubud iç bölgeleri veya kuzey kıyılarında alternatif bakmalarını tavsiye ediyor.
